Ngày 18/10/2021, UBND tỉnh Long An ban hành Quyết định số 42/2021/QĐ-UBND quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở và đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Long An, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15 /11/2021. chúng tôi xin giới thiệu nội dung cơ bản của quyết định như sau:
Thứ nhất là về đối tượng áp dụng gồm:
- Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương thực hiện thủ tục về tách thửa đất, hợp thửa đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Người sử dụng đất có yêu cầu tách thửa đất, hợp thửa đất để thực hiện các quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.
- Cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức, cá nhân khác có quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc thực hiện thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Thứ hai là về các trường hợp không áp dụng quy định này gồm:
- Tách thửa đất do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất.
- Tách thửa đất để thực hiện xây dựng trụ sở, công trình, kết cấu hạ tầng hoặc dự án đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở; thực hiện quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức phù hợp quy định pháp luật.
- Tách thửa đất để chuyển nhượng, tặng cho hộ gia đình, cá nhân nhằm xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết.
- Tách thửa đất trong các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn, dự án phát triển nhà ở thì thực hiện theo quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Thứ ba là về điều kiện tách thửa đất:
Một là: Điều kiện chung tách thửa đất:
a) Thửa đất đã được cấp một trong những giấy tờ sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở (sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận).
b) Thửa đất hoặc một phần thửa đất chưa có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
c) Đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc bị xử phạt vi phạm hành chính nhưng chưa chấp hành xong quyết định xử phạt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
d) Đất không thuộc khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định, phê duyệt theo quy định pháp luật.
Hai là: Điều kiện tách thửa đất ở:
a) Trường hợp tách thửa đất ở tiếp giáp đường giao thông công cộng:
Việc tách thửa đất ở tiếp giáp đường giao thông công cộng phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Đảm bảo điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này.
- Thửa đất mới hình thành do tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải tiếp giáp với đường giao thông công cộng, đồng thời đảm bảo kích thước, diện tích tối thiểu tại Điều 8 quy định này.
b) Trường hợp tách thửa đất ở không tiếp giáp đường giao thông công cộng mà sau khi tách thửa có hình thành lối đi chung đường giao thông công cộng.
Việc tách thửa đất ở không tiếp giáp đường giao thông công cộng phải đáp ứng điều kiện sau:
- Đảm bảo điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này;
- Thửa đất ở được cấp giấy chứng nhận có nguồn gốc là công nhận quyền sử dụng đất.
- Việc tách thửa được thực hiện sau khi có bản vẽ mặt bằng tách thửa được UBND các huyện, thị xã, thành phố (sau đây ghi tắt là UBND cấp huyện) chấp thuận và phê duyệt. UBND cấp huyện rà soát các điều kiện về cơ sở hạ tầng kỹ thuật (gồm: Giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước, môi trường); hạ tầng xã hội, căn cứ quy định pháp luật quy hoạch, xây dựng, giao thông và phòng cháy chữa cháy để hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện xây dựng hạ tầng kỹ thuật đảm bảo phù hợp theo quy hoạch, kết nối hạ tầng kỹ thuật giao thông hiện hữu chung của khu vực.
- Trước khi thực hiện tách thửa đất hoặc tách thửa để thực hiện quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo bản vẽ mặt bằng tách thửa đã được phê duyệt, được UBND cấp huyện nghiệm thu, xác nhận hoàn thành và người sử dụng đất có văn bản tự nguyện trả lại đất đối với phần diện tích sử dụng chung (gồm: Đường giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước…), bàn giao cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi giao cho UBND cấp xã quản lý.
- Diện tích tối thiểu, kích thước thửa đất ở sau khi tách thửa phải đảm bảo Điều 8 quy định này.
Ba là: Điều kiện tách thửa đất nông nghiệp:
Việc tách thửa đối với đất nông nghiệp phải đáp ứng các điều kiện sau:
a) Đảm bảo điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này.
b) Thửa đất nông nghiệp mới hình thành do tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu tại Điều 9 quy định này.
c) Trường hợp tách thửa đất nông nghiệp thuộc khu vực được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch sử dụng đất là đất ở để chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc chuyển quyền sử dụng kết hợp với chuyển mục đích sang đất ở thì thửa đất ở mới hình thành phải tiếp giáp với đường giao thông công cộng; đồng thời đảm bảo kích thước, diện tích tối thiểu tại Điều 8 quy định này.
Trường hợp thửa đất nông nghiệp còn lại sau khi tách thửa thuộc quy hoạch sử dụng đất là đất ở thì phải tiếp giáp với đường giao thông công cộng, đồng thời đảm bảo kích thước, diện tích tối thiểu tại Điều 8 quy định này. Trường hợp thửa đất nông nghiệp còn lại sau khi tách thửa thuộc quy hoạch sử dụng đất là đất nông nghiệp thì không bắt buộc tiếp giáp với đường giao thông công cộng nhưng đảm bảo diện tích tối thiểu tại Điều 9 quy định này.
Thứ tư là về điều kiện hợp thửa đất:
1. Các thửa đất hợp thửa phải đáp ứng các điều kiện sau:
a) Thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định pháp luật về đất đai.
b) Thửa đất chưa có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
c) Đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
d) Đất không thuộc khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định, phê duyệt theo quy định pháp luật.
e) Các thửa đất xin hợp thửa phải cùng chủ sử dụng đất, cùng mục đích sử dụng đất và liền ranh giới ngoài thực địa và trên bản đồ địa chính.
2. Các trường hợp khác được hợp thửa:
a) Trường hợp tách thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu, đồng thời kết hợp thực hiện thủ tục hợp thửa với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích lớn hơn; phần diện tích của thửa đất còn lại phải đảm bảo điều kiện, diện tích tối thiểu tại quy định này.
b) Các thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu tại quy định này xin hợp thửa tạo thành thửa đất có diện tích lớn hơn.
Thứ năm là về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở
1. Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở đô thị (tại các phường, thị trấn):
a) Thửa đất tiếp giáp với đường giao thông công cộng có chỉ giới đường đỏ lớn hơn hoặc bằng 19 m; sau khi tách thửa và trừ đi diện tích đất nằm trong hành lang bảo vệ an toàn công trình đường bộ, đường thủy thì diện tích tối thiểu của thửa đất là 45 m2, trong đó:
- Chiều rộng của thửa đất tối thiểu là 05 m.
- Chiều sâu của thửa đất tối thiểu là 05 m.
b) Thửa đất tiếp giáp với đường giao thông công cộng có chỉ giới đường đỏ nhỏ hơn 19 m; sau khi tách thửa và trừ đi diện tích đất nằm trong hành lang bảo vệ an toàn công trình đường bộ, đường thủy thì diện tích tối thiểu của thửa đất là 36 m2, trong đó:
- Chiều rộng của thửa đất tối thiểu là 04 m.
- Chiều sâu của thửa đất tối thiểu là 04 m.
c) Thửa đất tiếp giáp đường giao thông công cộng nhưng chưa quy định chỉ giới đường đỏ; sau khi tách thửa và trừ đi diện tích đất nằm trong hành lang bảo vệ an toàn công trình đường bộ, đường thủy thì diện tích tối thiểu của thửa đất là 80 m2, trong đó:
- Chiều rộng của thửa đất tối thiểu là 04 m.
- Chiều sâu của thửa đất tối thiểu là 15 m.
2. Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở nông thôn (tại các xã):
a) Thửa đất khi tiếp giáp với đường giao thông công cộng có chỉ giới đường đỏ lớn hơn hoặc bằng 19 m; sau khi tách thửa và trừ đi diện tích đất nằm trong hành lang bảo vệ an toàn công trình đường bộ, đường thủy thì diện tích tối thiểu của thửa đất là 100 m2, trong đó:
- Chiều rộng của thửa đất tối thiểu là 05 m.
- Chiều sâu của thửa đất tối thiểu là 15 m.
b) Thửa đất khi tiếp giáp với đường giao thông công cộng có chỉ giới đường đỏ nhỏ hơn 19 m; sau khi tách thửa và trừ đi diện tích đất nằm trong hành lang bảo vệ an toàn công trình đường bộ, đường thủy thì diện tích tối thiểu của thửa đất là 80 m2, trong đó:
- Chiều rộng của thửa đất tối thiểu là 04 m.
- Chiều sâu của thửa đất tối thiểu là 15 m.
c) Thửa đất tiếp giáp đường giao thông công cộng nhưng chưa có quy định chỉ giới đường đỏ; sau khi tách thửa và trừ đi diện tích đất nằm trong hành lang bảo vệ an toàn công trình đường bộ, đường thủy thì diện tích tối thiểu của thửa đất là 100 m2, trong đó:
- Chiều rộng của thửa đất tối thiểu là 04 m.
- Chiều sâu của thửa đất tối thiểu là 20 m.
Thứ sáu là về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất nông nghiệp
1. Thửa đất nông nghiệp mới được hình thành do tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa có diện tích tối thiểu là 1.000 m2 đối với khu vực các xã thuộc địa bàn các huyện: Đức Huệ, Thạnh Hóa, Tân Thạnh, Mộc Hóa, Vĩnh Hưng, Tân Hưng; các xã: Bình Đức, Thạnh Lợi, Thạnh Hòa, Lương Hòa, Lương Bình và Tân Hòa thuộc địa bàn huyện Bến Lức; các xã: Mỹ Thạnh, Mỹ Lạc, Long Thạnh, Tân Long, Long Thuận, Tân Thành, Mỹ An, Bình An thuộc địa bàn huyện Thủ Thừa.
2. Thửa đất nông nghiệp mới được hình thành do tách thửa và thửa đất còn lại đối với các khu vực còn lại sau khi tách thửa có diện tích tối thiểu là 1.000 m2 đối với đất trồng lúa và đất rừng sản xuất; 500 m2 đối với các loại đất nông nghiệp còn lại.
Ngoài ra, Quyết định còn quy định việc xử lý các trường hợp đặc biệt
UBND tỉnh giao UBND cấp huyện căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và điều kiện cụ thể tại địa phương xem xét, giải quyết và chịu trách nhiệm trước UBND tỉnh đối với việc tách thửa đất không đảm bảo điều kiện và diện tích tối thiểu tại quy định này thuộc các trường hợp sau:
1. Tách thửa đất ở hoặc đất nông nghiệp để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chủ sử dụng đất thuộc đối tượng hộ nghèo, hộ cận nghèo.
2. Thửa đất đủ điều kiện tách thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định này nhưng trước đây do hộ gia đình, cá nhân hiến đất hoặc đồng ý thu hồi một phần thửa đất (không yêu cầu bồi thường) để sử dụng vào mục đích công cộng, nay diện tích đất còn lại không đủ điều kiện và diện tích tối thiểu được tách thửa tại quy định này.
3. Tách thửa đất ở tiếp giáp với hệ thống sông, kênh, rạch do nhà nước quản lý nhưng phải đảm bảo kết nối hệ thống giao thông đường bộ do nhà nước quản lý. Diện tích, kích thước tối thiểu các thửa đất sau khi tách thửa và trừ đi diện tích đất nằm trong hành lang bảo vệ an toàn công trình phải đảm bảo Điều 8 quy định này.
4. Tách thửa đất ở hoặc đất nông nghiệp để thực hiện việc cha, mẹ tặng cho quyền sử dụng đất cho con được pháp luật thừa nhận; thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đảm bảo phù hợp quy định pháp luật về dân sự, đất đai và phù hợp tình hình quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương./.
Phòng Tư pháp